ККУП "Фінансова компанія "Житло-Інвест"Київська міська державна адміністрація

Виконавчий орган київської міської ради

(Київська міська державна адміністрація) ККУП "Фінансова компанія "Житло-Інвест"

Відділ продажу:
(044) 201 20 50, (067) 408 25 55
01601, м. Київ, вул. Володимирська, 42

Купівля квартири в новобудові: які податки платить забудовник і покупець.

Купівля квартири в новобудові: які податки платить забудовник і покупець.

Купівля квартири в новобудові: які податки платить забудовник і покупець.

Інвестуючи в будівництво житла, багато хто хоче знати, чи доведеться платити податок, які податкові зобов'язання лягають на плечі покупців і забудовників. ІАП «Столична нерухомість» http://100realty.ua/articles/45899 вирішив розібратися, в чому особливості оподаткування нерухомості на «первинці».

Фонд фінансування будівництва і податки. На сьогоднішній день придбання нерухомості шляхом участі у Фонді фінансування будівництва, за словами юристів, залишається одним з найнадійніших способів покупки нерухомості. Тому цей спосіб найбільш часто використовують на ринку нерухомості України. Він полягає в тому, що інвестор сплачує внески до фонду фінансування будівництва, який фактично є банківським рахунком із спеціальним статусом. Управляє фондом спеціальна фінансова організація, яка з коштів фонду оплачує роботи забудовника зі зведення багатоквартирного будинку. «Після введення будинку в експлуатацію за інвесторами реєструється право власності на квартири. При цьому забудовник сплачує податки з суми отриманої винагороди за фактично виконані роботи », - КАЖЕ Євген Ковтуненко, керуючий партнер юридичної компанії KODEX. При цьому, податкові зобов'язання лягають на забудовника, але суми платежів будуть включені їм у вартість такого житла. За словами Олександра Бородкіна, партнер юрфірми «Василь Кісіль і Партнери», керівник практики «Нерухомість і будівництво», після того, як кошти з Фонду надходить забудовник, для останніх вони є дохід від господарської діяльності і підлягає оподаткування на цьому етапі: 20% ПДВ і 18% податок на прибуток. Що стосується покупця, то він безпосередньо не платить податки на етапі інвестування в Фонд. «Покупець нерухомості буде платити податок 5% тільки якщо буде продавати цю нерухомість раніше ніж через три роки з моменту придбання», - додає Оксана шпулях, незалежний аудитор компанії «Бюро аудиту».

Цільові облігації. Продаж житла з допомогою цільових облігацій є також одним з популярних способів, за допомогою якого можна купити квартиру у забудовника. Тримачі житлових облігацій є інвесторами і фінансують будівництво об'єктів житлового будівництва через інститути спільного інвестування. Тобто замовник виконує замовлення не за свій рахунок, а за рахунок власників облігацій і виконання зобов'язань за облігаціями, забезпечуються передачею у власність об'єкта нерухомості. «Ціннопаперові операції, якими також є операції з цільовими облігаціями, звільнені від оподаткування ПДВ. Кошти, залучені при первинній емісії, також не обкладаються податком на прибуток, оскільки вважаються запозиченими коштами. Однак при подальшому продажі облігацій податком на прибуток за загальною ставкою обкладається різниця між ціною придбання і ціною продажу таких облігацій. Саме в зв'язку з цим облігації часто продають за допомогою інвестиційних фондів, прибуток яких звільнено від оподаткування. У будь-якому випадку, при погашенні цільових облігацій і передачі побудованої нерухомості виникає також і ПДВ на вартість переданої в рахунок погашення нерухомості », - КАЖЕ Олександр Бородкін. «Передача готового нового житла фізичним і юридичним особам у власність в обмін на облігації є першою поставкою житла, отже, об'єктом для оподаткування ПДВ за ставкою 20%. Аналогічно, як і в ситуації з залученням ФФБ забудовника за результатами фінансового результату зобов'язані сплатити податок на прибуток за ставкою 18%. У покупця житла податкових зобов'язань при покупці новозбудованого житла не виникає », - уточнює Яна Квасниця, юрист компанії« Місечко та Партнери ».

Купівля-продаж майнових прав. При укладенні договору купівлі-продажу майнових прав покупець виплачує забудовнику частина від загальної вартості квартири. Одночасно з договором купівлі-продажу майнових прав полягає форвардний контракт, в якому прописується сума, що залишилася по угоді, яку покупець повинен буде внести забудовнику за отримання в подальшому права власності на нерухомість. Майнові права на об'єкт інвестування є правом на отримання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію). «Майнові права платника податків-покупця після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію реалізуються шляхом набуття права власності на об'єкт інвестування, оформлення і реєстрації покупцем відповідних правовстановлюючих документів на цей об'єкт. Отже, в цьому випадку операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно для продавця (забудовника) є операцією з першої поставки житла, яка обкладається ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20% », - говорить г-жа Квасниця. Також забудовник платить податок на прибуток в розмірі 18% .Покупець не платить податків державі, але все податкові платежі, які платять забудовники, останні закладають у вартість квадратного метра житла.

Заставні. Забудовник виробляє емісію заставних і забезпечує їх іпотекою побудованого житла. Фінансова установа надає фінансування для будівництва майбутнього об'єкта. Забудовник передає інвестору об'єкт майбутнього інвестування в іпотеку і передає фінансовій установі заставну. «Передача предмета іпотеки іпотекодержателю є поставкою в розумінні Податкового кодексу України, і у забудовника виникає зобов'язання по оплаті податку на додану вартість в сумі 20% від вартості предмета іпотеки. Також, у покупця, до якого переходить право власності на предмет іпотеки, виникає об'єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб (18%), адже згідно з Податковим кодексом України, продажем є будь-які операції, що здійснюються за договорами, що передбачають передачу права власності на майно », - говорить Яна Квасниця.

Переуступка прав. Переуступки прав не можна розглядати окремо від основного договору, за яким у інвестора виникне право власності, оскільки при переуступку прав договір не розривається, а відбувається заміна кредитора (інвестора) новим кредитором (покупцем, новим інвестором). Тому, для договору уступки права характерні ті ж особливості, що і для основного договору (участі у ФФБ, облігацій і ін.). Наприклад, якщо початковий інвестор брав участь у фонді фінансування будівництва, то новий інвестор не буде нести ніяких додаткових витрат зі сплати податків. «Однак деякі управителі передбачають комісію за укладення договору поступки. У свою чергу, якщо полягає відступлення права вимоги прав за попереднім договором купівлі-продажу квартири, то такий договір повинен бути посвідчений нотаріально, і новий інвестор прийме на себе зобов'язання зі сплати збору на обов'язкове пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості квартири при укладенні основного договору купівлі-продажу », - говорить Євген Ковтуненко. При цьому потрібно буде заплатити податок на доходи фізичних осіб. «Податок на доходи фізичних осіб (18%), який тягне за собою військовий збір (1,5%), треба платити з різниці між отриманими доходами від реалізації квартири перед введенням будинку в експлуатацію і витратами на її придбання на стадії котловану. Але на практиці часто в переуступку фігурує та ж сума, що була визначена забудовником, тому немає з чого платити податок », - говорить юрист ЮФ« Місечко та Партнери ». Якщо ж ціна змінюється в договорі з переуступки прав, то тоді оподаткуванню підлягає різниця між ціною переуступки прав та ціною придбання. Для фізичних та юридичних осіб-продавців зараз діють однакові ставки - 18%.